Sống ở chung cư Việt Nam nghĩa là sống dưới hai lớp quan hệ: với chủ căn hộ theo hợp đồng thuê, và với toà nhà theo nội quy do hội nghị nhà chung cư thông qua. Người thuê cần đăng ký với ban quản lý để có thẻ ra vào, thẻ gửi xe; nắm phí dịch vụ hằng tháng ai trả; biết giờ được dọn nhà, sửa chữa; đọc quy định về vật nuôi, rác và phòng cháy. Phần lớn va chạm ở chung cư xảy ra không phải vì người ta xấu, mà vì người mới không biết những quy định ấy tồn tại.
Chung cư ở Việt Nam rất đa dạng: từ khu tập thể cũ xây từ những thập niên trước, chung cư tái định cư, đến các toà tháp thương mại có hồ bơi và phòng tập. Nếp sống mỗi nơi khác nhau, nhưng bộ máy vận hành và những điều người thuê cần làm thì khá giống nhau. Bài này giải thích bộ máy đó và các việc thường ngày.
Ban quản trị và ban quản lý: hai cái tên dễ lẫn
Theo pháp luật về nhà ở, chung cư có nhiều chủ sở hữu thì có ban quản trị, do hội nghị nhà chung cư, tức là các chủ sở hữu và người sử dụng, bầu ra. Ban quản trị đại diện cư dân, quản lý quỹ bảo trì phần sở hữu chung, ký hợp đồng với đơn vị vận hành. Ban quản lý, hay đơn vị quản lý vận hành, là công ty được thuê để làm việc hằng ngày: bảo vệ, vệ sinh, kỹ thuật thang máy, điện nước chung, thu phí dịch vụ, cấp thẻ.
Với người thuê, đầu mối hằng ngày là ban quản lý, thường có văn phòng ở tầng trệt hoặc tầng hầm, có lễ tân và số trực. Khi có vấn đề với phần chung như thang máy hỏng, nước rò từ trần do căn tầng trên, bảo vệ cư xử không đúng, bạn báo ban quản lý. Khi có vấn đề với căn hộ của mình như máy lạnh hỏng, bạn báo chủ nhà.
Ở những toà mới bàn giao, có giai đoạn chủ đầu tư vẫn trực tiếp quản lý trước khi ban quản trị được bầu. Một số toà có tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư về phí, quỹ bảo trì, chỗ để xe. Người thuê không phải bên trong tranh chấp, nhưng có thể chịu ảnh hưởng như thay đổi cách gửi xe hay cắt dịch vụ; đọc nhóm cư dân trước khi thuê để biết.
Tuần đầu ở chung cư: các việc cần làm với ban quản lý
Ngay khi nhận căn hộ, nên dành một buổi làm việc với ban quản lý. Chủ nhà có thể đi cùng hoặc gửi giấy đồng ý cho bạn.
- Đăng ký thông tin người ở: tên, số người, giấy tờ tùy thân, thời hạn thuê. Ban quản lý cần thông tin này để cấp thẻ và phối hợp khi có sự cố; việc khai báo lưu trú với công an là trách nhiệm riêng, thường do chủ nhà làm.
- Nhận hoặc làm thẻ cư dân, thẻ thang máy cho từng người; hỏi có cọc thẻ không và mất thẻ thì làm lại thế nào.
- Đăng ký gửi xe theo tháng cho xe máy, ô tô; hỏi chỗ đỗ ô tô có còn không vì nhiều toà thiếu chỗ.
- Xin bản nội quy toà nhà, đọc các mục rác, vật nuôi, sửa chữa, giờ yên tĩnh, dùng tiện ích chung.
- Hỏi cách báo sự cố ngoài giờ hành chính và lưu số trực kỹ thuật, số bảo vệ vào điện thoại.
- Hỏi lịch diễn tập phòng cháy, vị trí cầu thang thoát hiểm gần căn nhất và đi thử một lần.
Phí dịch vụ, phí gửi xe và những khoản hằng tháng
Phí dịch vụ quản lý vận hành thường tính theo diện tích căn hộ, trả hằng tháng, dùng cho bảo vệ, vệ sinh phần chung, vận hành thang máy, điện chiếu sáng chung. Mức phí do hội nghị nhà chung cư hoặc hợp đồng mua bán quy định, và địa phương có khung để tham chiếu. Ai trả phí này, chủ hay người thuê, phải ghi trong hợp đồng thuê.
Phí gửi xe tách riêng, theo tháng cho từng xe. Xe đạp, xe máy, xe điện, ô tô có mức khác nhau. Nhiều toà yêu cầu đăng ký biển số và cấp thẻ riêng cho từng xe; xe khách đến chơi gửi theo lượt.
Ngoài ra có thể có: tiền nước nếu toà nhà thu hộ, phí internet, truyền hình nếu toà nhà có hệ thống riêng, phí dùng hồ bơi, phòng tập với người không phải chủ sở hữu ở một số toà. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, thường gọi là quỹ bảo trì, là khoản người mua nộp khi mua căn hộ, không phải khoản người thuê đóng hằng tháng; nếu ai đó đòi người thuê đóng khoản này, hỏi lại cho rõ.
Nội quy hay gặp và vì sao có chúng
Giờ dọn nhà, chuyển đồ. Phần lớn toà nhà yêu cầu đăng ký trước khi chuyển đồ, chỉ cho dùng thang máy chở hàng trong khung giờ nhất định, có thể yêu cầu cọc để bù hư hỏng thang, sảnh. Đăng ký sớm, nhất là cuối tuần và cuối tháng khi nhiều người chuyển.
Sửa chữa, khoan đục. Thường chỉ được làm trong giờ hành chính các ngày trong tuần, phải đăng ký và có danh sách thợ. Khoan tường vào buổi tối hay sáng chủ nhật là cách nhanh nhất để làm phiền cả tầng.
Rác. Mỗi tầng có phòng rác hoặc ống đổ rác. Rác phải buộc kín túi, không để trước cửa căn hộ, đồ cồng kềnh mang xuống điểm tập kết. Nhiều toà đã có thùng phân loại rác tái chế, rác thực phẩm và rác còn lại.
Vật nuôi. Pháp luật nhà ở không cho chăn thả gia súc, gia cầm trong chung cư; chó mèo thì tuỳ nội quy từng toà. Nơi cho phép thường yêu cầu đăng ký, đeo rọ mõm, dắt dây, chỉ dùng thang máy chở hàng, dọn chất thải. Hỏi trước khi thuê nếu bạn có thú cưng.
Hành lang và ban công. Không để giày dép, xe đẩy, đồ đạc ngoài hành lang vì cản lối thoát hiểm; không phơi đồ ra lan can phía mặt tiền ở nhiều toà; không lắp khung, lưới che ban công nếu không được phép.
An toàn cháy nổ ở chung cư: những gì người ở cần tự biết
Chung cư cao tầng có hệ thống phòng cháy riêng: chuông báo, đầu báo khói, vòi nước, cửa ngăn cháy ở cầu thang bộ, đèn chỉ dẫn thoát nạn. Những hệ thống này chỉ có tác dụng nếu cư dân không làm hỏng chúng. Cửa ngăn cháy ở cầu thang phải luôn đóng để chặn khói, không chèn mở cho thoáng. Hành lang không chất đồ. Không che đầu báo khói trong căn hộ.
Khi có chuông báo cháy, không dùng thang máy. Đi thang bộ xuống, lấy khăn ướt che mũi miệng nếu có khói, đi thấp người. Nếu khói quá dày ngoài hành lang, ở lại căn hộ, đóng cửa, chèn khăn ướt vào khe cửa, ra ban công hoặc cửa sổ báo vị trí và gọi 114. Chung cư thường có diễn tập, tham gia một lần để biết lối đi trong bóng tối.
Trong căn hộ, thủ phạm thường gặp là sạc pin xe điện, ổ cắm quá tải, bếp gas quên tắt và máy giặt, máy sấy chạy lâu. Nhiều toà cấm sạc xe điện trong căn hộ và yêu cầu sạc tại khu vực riêng dưới hầm. Một bình chữa cháy mini và chăn chống cháy trong bếp là khoản đầu tư nhỏ cho gia đình.
Hàng xóm chung cư: gần mà xa, xa mà gần
Ở chung cư, người ta có thể sống cạnh nhau nhiều năm mà chỉ gật đầu trong thang máy. Nhưng nếp cộng đồng kiểu Việt vẫn len vào: nhóm chat của toà nhà, của tầng, nơi người ta hỏi thợ sửa máy lạnh, rao đồ ăn nhà làm, báo mất nước, nhắc nhau đóng cửa thoát hiểm. Xin vào nhóm này, qua chủ nhà hoặc ban quản lý, là cách nhanh nhất để nắm chuyện của toà.
Va chạm hay gặp nhất giữa hàng xóm chung cư là tiếng ồn từ tầng trên, nước thấm từ căn trên xuống, mùi thuốc lá bay qua ban công, chó sủa. Cách xử lý được ưa chuộng ở Việt Nam là gặp trực tiếp nói nhẹ nhàng trước, sau đó mới nhờ ban quản lý. Đăng bài nặng nề lên nhóm chung trước khi nói riêng thường làm chuyện khó giải quyết hơn, vì người bị nêu tên thấy mất mặt.
Một chút chủ động giúp bạn có hàng xóm tốt: chào khi gặp trong thang máy, giữ cửa thang cho người già, bế em bé, báo trước nếu nhà mình có khách đông hay sửa chữa. Dịp Tết, Trung thu, mang biếu nhà bên cạnh ít bánh trái là nếp được quý.
Hư hỏng trong căn hộ: báo chủ nhà hay báo ban quản lý
Một tình huống hay gặp: trần nhà tắm nhỏ nước. Ban quản lý nói đó là việc trong căn hộ, chủ nhà nói đó là do căn tầng trên, căn tầng trên nói không phải nhà họ. Để không bị đẩy qua đẩy lại, hãy chụp ảnh, quay video và báo đồng thời cho cả chủ nhà lẫn ban quản lý bằng tin nhắn, ghi ngày giờ. Ban quản lý có kỹ thuật và quyền phối hợp với căn hộ khác để kiểm tra; chủ nhà là người chịu trách nhiệm với bạn theo hợp đồng.
Ranh giới thông thường: đường ống, dây điện đi bên trong căn hộ, thiết bị trong nhà là phần riêng của chủ căn hộ; đường ống chính, trục kỹ thuật, mái, tường bao ngoài, thang máy, hành lang là phần chung do toà nhà lo. Khi lỗi nằm ở phần riêng của căn khác, hai chủ căn hộ phải làm việc với nhau, ban quản lý đứng giữa. Việc của bạn là giữ chứng cứ và nhắc chủ nhà theo đuổi.
Khu tập thể cũ, chung cư tái định cư và chung cư thương mại khác nhau thế nào
Ba loại nhà này đều gọi là chung cư, nhưng trải nghiệm sống khác nhau đáng kể. Biết trước giúp bạn chuẩn bị đúng.
| Khía cạnh | Khu tập thể cũ | Chung cư tái định cư | Chung cư thương mại |
|---|---|---|---|
| Quản lý | Thường không có ban quản lý chuyên nghiệp | Có đơn vị quản lý, mức dịch vụ cơ bản | Ban quản lý chuyên nghiệp, nhiều tiện ích |
| Thang máy | Thường không có, đi cầu thang bộ | Có, có thể cũ | Có, nhiều thang |
| Cộng đồng | Rất gắn bó, hàng xóm biết nhau lâu năm | Gắn bó vừa | Riêng tư hơn |
| Chỗ để xe | Tầng trệt hoặc sân chung, chật | Tầng trệt hoặc hầm | Hầm xe, thẻ từng xe |
| Điều cần xem kỹ | Kết cấu, điện nước cũ, lối thoát hiểm | Tình trạng thang máy, an ninh | Phí, nội quy, tranh chấp nếu có |
Khu tập thể cũ ở các thành phố lớn đang được xem xét cải tạo, xây lại ở nhiều nơi. Nếu thuê ở đây, hỏi chủ nhà khu đã có kế hoạch cải tạo chưa để tránh phải chuyển đi giữa chừng.
Câu hỏi thường gặp
Người thuê có được tham dự hội nghị nhà chung cư không?
Hội nghị nhà chung cư gồm chủ sở hữu và người đang sử dụng hợp pháp căn hộ; người thuê thường tham dự khi chủ sở hữu không dự hoặc theo thoả thuận với chủ. Quyền biểu quyết các vấn đề lớn như bầu ban quản trị chủ yếu thuộc về chủ sở hữu. Hỏi chủ nhà nếu bạn muốn tham gia.
Ban quản lý có được giữ đồ hay cắt điện nước căn hộ vì chủ nợ phí không?
Việc ngừng cung cấp dịch vụ khi nợ phí thường được quy định trong nội quy và hợp đồng dịch vụ, và có giới hạn theo pháp luật. Người thuê nên ghi rõ trong hợp đồng ai trả phí và giữ chứng từ đã chuyển cho chủ nhà. Nếu bị ảnh hưởng vì chủ nợ phí, báo chủ nhà và giữ liên lạc với ban quản lý.
Có được lắp điều hoà, máy giặt ra ban công không?
Vị trí cục nóng điều hoà thường đã được thiết kế sẵn, không được lắp tuỳ ý ra mặt tiền. Máy giặt ở ban công tuỳ thiết kế thoát nước và nội quy. Hỏi chủ nhà và ban quản lý trước, vì lắp sai có thể phải tháo ra và chịu chi phí.
Khách đến chơi ở lại qua đêm có phải báo không?
Nhiều toà nhà yêu cầu đăng ký khách ở lại với ban quản lý để cấp thẻ tạm và để bảo vệ biết. Ngoài ra, việc khai báo lưu trú với công an theo quy định cư trú vẫn áp dụng; với khách nước ngoài thì càng phải làm đúng. Hỏi chủ nhà cách khai báo cho khách.
Tầng trên làm ồn ban đêm thì xử lý thế nào?
Bước đầu nên gặp trực tiếp, nói nhẹ nhàng về giờ giấc, vì có khi người tầng trên không biết tiếng động truyền xuống. Không hiệu quả thì báo ban quản lý để họ nhắc theo nội quy. Tiếng ồn lớn kéo dài vào ban đêm có thể báo công an phường, xã nơi có toà nhà.
Thuê căn hộ ở toà đang có tranh chấp có nên không?
Không hẳn phải tránh, nhưng nên biết tranh chấp xoay quanh điều gì. Tranh chấp về quỹ bảo trì ít ảnh hưởng người thuê; tranh chấp về chỗ để xe, phí dịch vụ hay nghiệm thu phòng cháy có thể ảnh hưởng trực tiếp. Đọc nhóm cư dân vài ngày và hỏi bảo vệ là đủ để hình dung.