Một hợp đồng thuê nhà ở Việt Nam đủ chặt cần trả lời được sáu câu: người ký có đúng là chủ hoặc được chủ uỷ quyền không, thuê bao lâu và giá có được tăng giữa chừng không, tiền cọc bao nhiêu và khi nào trả lại, ai chịu chi phí sửa chữa nào, điện nước và các khoản phí tính ra sao, và mỗi bên được chấm dứt sớm trong điều kiện gì. Hợp đồng thuê nhà ở giữa cá nhân không bắt buộc công chứng theo Luật Nhà ở, nhưng phải lập thành văn bản; công chứng là tuỳ hai bên muốn thêm chắc chắn.
Ở Việt Nam, nhiều hợp đồng thuê nhà là mẫu chủ nhà in sẵn, chỉ một hai trang, nhiều chỗ để trống. Người thuê ngại sửa vì sợ chủ nhà phật lòng. Thực tế, chủ nhà tử tế không phiền khi bạn hỏi kỹ; chính việc hỏi kỹ lúc đầu làm quan hệ thuê nhà về sau đỡ va chạm. Bài này đi qua từng điều khoản theo thứ tự thường gặp trong hợp đồng.
Người ký có quyền cho thuê không
Đây là điều khoản không ai viết ra nhưng quan trọng nhất. Người cho thuê phải là chủ sở hữu, người được chủ sở hữu uỷ quyền bằng văn bản, hoặc người đang thuê được chủ đồng ý cho thuê lại. Kiểu "anh họ chủ nhà trông giúp", "người thuê cũ để lại" là những trường hợp bạn có thể mất cọc nếu chủ thật xuất hiện.
Cách kiểm đơn giản: đề nghị xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà (thường gọi là sổ đỏ, sổ hồng) và căn cước của người ký, đối chiếu tên. Nếu người ký không phải người đứng tên, đề nghị xem văn bản uỷ quyền. Với căn hộ chung cư, có thể hỏi ban quản lý toà nhà xem căn đó do ai đăng ký; ban quản lý thường không cung cấp thông tin cá nhân nhưng sẽ cho biết người đang đứng ra cho thuê có đúng là người họ biết không.
Nhà đang thế chấp ngân hàng vẫn có thể cho thuê, nhưng nếu khoản vay có vấn đề thì việc xử lý tài sản có thể ảnh hưởng đến người thuê. Câu hỏi nhẹ nhàng "nhà mình đang có vay ngân hàng không anh" là bình thường, không phải tò mò.
Thời hạn, giá thuê và chuyện tăng giá
Thời hạn. Hợp đồng nhà nguyên căn và căn hộ thường từ sáu tháng đến một năm, có thể gia hạn. Ghi rõ ngày bắt đầu, ngày kết thúc và việc gia hạn cần báo trước bao lâu. Nếu muốn ở lâu, đề nghị ghi quyền ưu tiên gia hạn cho người đang thuê.
Giá thuê và kỳ thanh toán. Ghi giá bằng đồng Việt Nam, trả theo tháng, quý hay sáu tháng, trả trước hay sau, hạn chót ngày mấy trong tháng và trả vào tài khoản nào. Nhiều chủ nhà muốn nhận trước vài tháng; trả trước càng nhiều thì rủi ro của bạn càng lớn nếu phải rời đi sớm.
Tăng giá giữa chừng. Điều khoản dễ gây cãi nhau nhất. Nếu hợp đồng không ghi, chủ nhà vẫn có thể đề nghị tăng khi gia hạn. Cách an toàn là ghi "giá cố định trong suốt thời hạn hợp đồng" và, nếu cần, ghi mức tăng tối đa khi gia hạn. Một hợp đồng một năm mà cho chủ nhà tăng giá bất kỳ lúc nào là hợp đồng nên sửa.
Thuế và hoá đơn. Nếu công ty bạn cần hoá đơn tiền thuê để thanh toán, hỏi từ đầu. Chủ nhà cá nhân có nghĩa vụ thuế với thu nhập cho thuê theo quy định; có người sẵn sàng khai, có người không. Nói rõ trước để không bị tăng giá lúc gần ký với lý do "phải đóng thuế".
Sửa chữa: chia rõ việc nào của ai
Hợp đồng mẫu thường chỉ có một câu kiểu "bên thuê có trách nhiệm giữ gìn tài sản". Câu đó không đủ. Cách chia thông dụng và công bằng là: hư hỏng do kết cấu, do đồ đã cũ hoặc do hao mòn tự nhiên như mái thấm, đường ống ngầm rò, máy lạnh hết gas sau nhiều năm thì chủ nhà chịu; hư hỏng do người thuê dùng sai, làm vỡ, làm cháy thì người thuê chịu; việc bảo dưỡng định kỳ như vệ sinh máy lạnh, thay bóng đèn thì người thuê làm.
Ghi thêm thời gian chủ nhà phải xử lý những hư hỏng ảnh hưởng đến việc ở, như mất nước, mất điện do đường dây trong nhà, cửa chính hỏng khoá. Ví dụ: chủ nhà xử lý trong hai ngày kể từ khi được báo; quá hạn, người thuê được tự gọi thợ và trừ vào tiền thuê có hoá đơn. Điều khoản kiểu này khiến cả hai bên có động lực giải quyết nhanh.
Muốn sửa nhà như khoan tường treo tivi, sơn lại phòng con, lắp thêm máy giặt ngoài ban công, nên hỏi bằng tin nhắn và lưu lại câu trả lời. Khi trả nhà, chủ nhà có thể yêu cầu đưa về hiện trạng ban đầu nếu không có thoả thuận khác.
Điện, nước, internet và các khoản phí
Hợp đồng phải ghi cách tính tiền điện, nước: theo hoá đơn của công ty điện lực và cấp nước, hay theo đơn giá chủ nhà tự đặt. Với nhà nguyên căn và căn hộ, cách minh bạch nhất là trả đúng theo hoá đơn. Với phòng trọ, chủ nhà hay tính theo một đơn giá cố định mỗi số điện; điều này phổ biến nhưng nên biết rằng quy định về giá điện có cơ chế để người thuê nhà ở được hưởng giá sinh hoạt bậc thang, và bạn có quyền hỏi.
Các khoản khác cần ghi: phí quản lý chung cư, phí gửi xe, phí rác, internet và truyền hình, phí vệ sinh hành lang ở chung cư mini. Hỏi luôn khoản nào gộp trong tiền thuê, khoản nào trả riêng, ai đứng tên hợp đồng internet. Nếu chủ nhà đứng tên và bạn trả tiền, nên ghi rõ cách xử lý khi bạn trả nhà.
Ghi chỉ số đồng hồ điện, nước tại ngày nhận nhà vào biên bản bàn giao, kèm ảnh. Chỉ số này là điểm khởi đầu để tính tiền tháng đầu và để tránh trả thay cho người thuê trước.
Chấm dứt hợp đồng sớm: các tình huống hay gặp
Luật cho phép mỗi bên chấm dứt hợp đồng trong một số trường hợp và thường yêu cầu báo trước cho bên kia. Ngoài phần luật định, hai bên nên tự thoả thuận rõ cho các tình huống thực tế dưới đây.
| Tình huống | Nên ghi trong hợp đồng | Ghi chú |
|---|---|---|
| Người thuê phải chuyển công tác, về nước | Báo trước bao lâu, mất bao nhiêu phần cọc | Người nước ngoài nên đề nghị điều khoản này ngay từ đầu |
| Chủ nhà muốn lấy lại nhà để bán hay ở | Báo trước bao lâu, bồi thường thế nào | Thường là trả lại cọc và một khoản tương đương |
| Người thuê chậm trả tiền thuê | Chậm bao nhiêu ngày thì chủ nhà được chấm dứt | Tránh điều khoản cho phép tự ý thay khoá, dọn đồ |
| Nhà hư hỏng nặng không ở được | Tạm dừng tính tiền thuê hoặc chấm dứt không phạt | Ví dụ: cháy, sập trần, ngập kéo dài |
| Nhà bị bán cho người khác | Người mua tiếp tục hợp đồng đến hết hạn | Luật cũng bảo vệ người thuê trong trường hợp này |
| Hết hạn không gia hạn | Hạn trả nhà, cách kiểm nhà, thời hạn trả cọc | Ghi số ngày cụ thể chủ nhà phải trả cọc |
Điều khoản mất cọc khi chấm dứt sớm nên ghi theo tỷ lệ thời gian đã ở, thay vì mất toàn bộ. Chủ nhà thường đồng ý nếu bạn đề nghị kèm việc giúp tìm người thuê thay thế.
Những câu hay gặp trong hợp đồng mẫu mà người thuê nên đề nghị sửa
"Bên thuê chịu mọi hư hỏng phát sinh trong thời gian thuê." Câu này đẩy cả hư hỏng do kết cấu và hao mòn tự nhiên sang người thuê. Đề nghị đổi thành chia theo nguyên nhân như mục sửa chữa ở trên.
"Bên cho thuê có quyền điều chỉnh giá thuê theo thị trường." Không ghi khi nào và tối đa bao nhiêu thì câu này cho phép tăng giá bất kỳ lúc nào. Đề nghị giá cố định trong thời hạn hợp đồng.
"Bên thuê chấm dứt trước hạn sẽ mất toàn bộ tiền cọc và tiền thuê đã trả." Mất cọc khi tự ý rời đi là thông lệ, nhưng mất cả tiền thuê đã trả trước cho những tháng chưa ở là nặng. Đề nghị hoàn lại tiền thuê của những tháng chưa ở, hoặc mất cọc theo tỷ lệ.
"Bên cho thuê được vào kiểm tra nhà bất cứ lúc nào." Đề nghị thêm "khi đã báo trước và có mặt bên thuê, trừ trường hợp khẩn cấp".
"Tiền cọc sẽ được hoàn trả sau khi kiểm tra nhà." Không có thời hạn cụ thể là chỗ hở lớn nhất. Đề nghị ghi số ngày, cách trả (chuyển khoản vào tài khoản nào) và những khoản được trừ phải có chứng từ.
Không có điều khoản nào về việc nhà bị bán hay chủ nhà muốn lấy lại nhà. Thiếu điều khoản cũng là bất lợi. Bổ sung thời gian báo trước và khoản bồi thường khi chủ nhà là bên chấm dứt sớm. Đề nghị sửa nên gửi bằng tin nhắn, nhẹ nhàng, kèm lý do; phần lớn chủ nhà đồng ý ít nhất một nửa.
Biên bản bàn giao, ngôn ngữ hợp đồng và chuyện công chứng
Biên bản bàn giao là phụ lục quan trọng nhất. Liệt kê từng phòng, từng món đồ, tình trạng (mới, đã cũ, trầy, nứt), số lượng chìa khoá, thẻ thang máy, điều khiển. Chụp ảnh và quay một video đi hết nhà, gửi cho chủ nhà qua tin nhắn ngay hôm nhận nhà. Video đó gần như quyết định việc bạn lấy lại được bao nhiêu cọc.
Hợp đồng song ngữ. Người nước ngoài nên có hợp đồng hai thứ tiếng, ghi rõ bản nào có giá trị ưu tiên khi hai bản hiểu khác nhau. Nếu chỉ có bản tiếng Việt, nhờ người tin cậy dịch lại các điều khoản về tiền, thời hạn và chấm dứt, đừng chỉ dựa vào dịch máy.
Có cần công chứng không. Luật Nhà ở không bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà ở, trừ khi hai bên muốn. Công chứng giúp xác nhận danh tính và năng lực ký của các bên, có ích khi thuê dài hạn, giá trị lớn hoặc khi bạn không quen chủ nhà. Với hợp đồng ngắn, một bản viết rõ ràng có chữ ký hai bên và bản sao giấy tờ là đủ dùng.
Giữ bản gốc. Mỗi bên giữ một bản có chữ ký. Lưu thêm bản chụp trên điện thoại và trong thư điện tử. Các thoả thuận phát sinh sau, như đồng ý cho nuôi mèo hay giảm giá tháng Tết, nên nhắn bằng văn bản chứ đừng chỉ nói miệng.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng thuê nhà viết tay có giá trị không?
Hợp đồng viết tay có chữ ký của hai bên vẫn là hợp đồng bằng văn bản và có giá trị nếu nội dung hợp pháp, người ký có quyền cho thuê. Điểm yếu của bản viết tay thường là thiếu điều khoản, chữ khó đọc và không có bản sao. Nếu dùng, nên chụp lại ngay và ghi đủ các mục cơ bản.
Chủ nhà bán nhà thì người thuê có bị đuổi không?
Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự và nhà ở, khi nhà đang cho thuê được bán, người thuê được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng theo các điều kiện đã ký, trừ khi hai bên thoả thuận khác. Người mua mới thay chủ cũ thực hiện hợp đồng. Bạn nên giữ hợp đồng và chứng từ thanh toán để chứng minh.
Có được cho người khác ở cùng hoặc cho thuê lại không?
Muốn cho người thân ở cùng thì nên báo chủ nhà, vì chủ nhà phải khai báo lưu trú. Cho thuê lại một phần hay toàn bộ nhà mà không có sự đồng ý của chủ là vi phạm phổ biến dẫn đến chấm dứt hợp đồng. Muốn làm, hãy xin đồng ý bằng văn bản.
Chủ nhà có được vào nhà khi người thuê vắng mặt không?
Nhà đang cho thuê là chỗ ở của người thuê, chủ nhà không nên tự ý vào khi chưa được đồng ý, trừ tình huống khẩn cấp như cháy, rò nước sang nhà bên. Hợp đồng nên ghi chủ nhà kiểm tra nhà phải báo trước và có mặt người thuê. Đây là điều khoản người nước ngoài thường quan tâm.
Nên đọc hợp đồng trong bao lâu trước khi ký?
Đừng ký ngay tại buổi xem nhà. Xin bản hợp đồng qua tin nhắn hoặc thư điện tử, đọc trong một hai ngày, đánh dấu chỗ cần sửa và gửi lại đề nghị bằng văn bản. Chủ nhà nào không cho bạn mang hợp đồng về đọc là một dấu hiệu nên cân nhắc.
Tranh chấp với chủ nhà thì nhờ ai giải quyết?
Bước đầu là thương lượng, có chứng cứ là hợp đồng, biên bản bàn giao, tin nhắn và chuyển khoản. Không xong có thể đề nghị hoà giải ở cơ sở qua tổ dân phố hoặc uỷ ban phường, xã nơi có nhà. Tranh chấp lớn mới đưa ra toà án; khi đó nên hỏi luật sư.