Thuê nhà ở Việt Nam thường xoay quanh bốn kiểu: nhà nguyên căn (thường là nhà ống trong ngõ, hẻm), căn hộ trong chung cư thương mại, căn hộ dịch vụ có người dọn dẹp và phòng trọ hoặc chung cư mini. Người mới đến, nhất là người nước ngoài và Việt kiều về ở vài tháng, thường thấy dễ nhất với căn hộ dịch vụ hoặc căn hộ chung cư có ban quản lý; người ở lâu, có gia đình, cần chỗ để xe và không gian thì hay chuyển sang nhà nguyên căn.
Không kiểu nào tốt hơn hẳn. Mỗi kiểu đổi một thứ lấy một thứ: nhà nguyên căn rộng nhưng bạn tự lo mọi chuyện từ điện nước đến hàng xóm; căn hộ dịch vụ gọn gàng nhưng ít riêng tư và hợp đồng chặt; phòng trọ rẻ dễ vào nhưng an toàn cháy nổ là điều phải xem kỹ. Bài này không bàn giá thuê vì giá đổi theo từng khu và từng năm, mà giúp bạn biết mình đang đánh đổi cái gì trước khi đi xem nhà.
Bốn kiểu nhà cho thuê đặt cạnh nhau
Bảng dưới mô tả thực tế phổ biến ở các thành phố lớn. Từng căn cụ thể có thể khác, nên dùng bảng như danh sách câu hỏi khi đi xem nhà chứ không phải kết luận.
| Tiêu chí | Nhà nguyên căn | Căn hộ chung cư | Căn hộ dịch vụ | Phòng trọ, chung cư mini |
|---|---|---|---|---|
| Ai lo sửa chữa | Thoả thuận, thường người thuê lo hỏng vặt | Chủ căn hộ; phần chung do ban quản lý | Bên cho thuê lo gần hết | Chủ nhà, tuỳ người nhanh chậm |
| An ninh | Tự lo khoá, cổng, camera | Bảo vệ, thẻ ra vào | Lễ tân hoặc bảo vệ | Khác nhau rất nhiều giữa các dãy |
| Điện nước | Thường đứng tên chủ nhà, tính theo hoá đơn | Hoá đơn riêng từng căn | Hay gộp trong tiền thuê hoặc tính theo số | Chủ nhà tự đặt cách tính |
| Chỗ để xe | Trong nhà, dắt xe qua phòng khách | Hầm xe, gửi theo tháng | Có hoặc không | Tầng trệt chung, chật |
| Hợp đồng | Thường từ một năm | Thường từ sáu tháng đến một năm | Linh hoạt theo tháng | Ngắn, đôi khi chỉ giấy viết tay |
| Hợp với | Gia đình, người ở lâu | Người đi làm, gia đình nhỏ | Người mới đến, ở ngắn | Sinh viên, người đi làm một mình |
Nhìn bảng sẽ thấy câu hỏi quan trọng nhất không phải "kiểu nào rẻ" mà là "ai lo khi có chuyện". Ống nước vỡ lúc mười giờ đêm ở căn hộ dịch vụ thì bạn gọi lễ tân; ở nhà nguyên căn thì bạn tự tìm thợ, rồi mới tính với chủ nhà xem ai trả tiền.
Nhà nguyên căn: nhà ống, ngõ hẻm và nếp sống phố
Nhà nguyên căn ở đô thị Việt Nam phần lớn là nhà ống: mặt tiền hẹp, sâu, cao ba đến năm tầng, tầng trệt vừa là phòng khách vừa là chỗ để xe. Lần đầu ở, nhiều người nước ngoài ngạc nhiên vì phải dắt xe máy qua phòng khách mỗi tối, nhưng đó là chuyện bình thường của cả nước. Nhà trong hẻm, ngõ thường yên hơn nhà mặt đường, ít bụi hơn, nhưng xe cứu hoả và taxi có khi không vào được tận cửa.
Ưu điểm lớn nhất của nhà nguyên căn là không gian và sự tự chủ: bạn nấu nướng, nuôi chó mèo, mời bạn bè đến mà không cần hỏi ban quản lý. Đổi lại, bạn sống thật sự giữa một khu phố: hàng xóm sát vách, tiếng gà sáng sớm ở vài khu ven đô, đám cưới dựng rạp giữa hẻm, tổ dân phố gõ cửa thu các khoản đóng góp. Ai thích trải nghiệm đời sống Việt thật thì đây là lựa chọn đáng giá.
Khi xem nhà ống, đi lên tận tầng thượng. Nhà ống hay thấm dột ở sân thượng và vệ sinh tầng trên, tường hai bên giáp nhà hàng xóm nên dễ ẩm mốc. Hỏi rõ bồn nước trên mái đã vệ sinh khi nào, máy bơm có hoạt động không, và nhà có lối thoát thứ hai qua mái hay ban công không, vì nhiều nhà có cửa sắt, khung bảo vệ kín toàn bộ.
Căn hộ chung cư và căn hộ dịch vụ: tiện nhưng có luật riêng
Căn hộ trong chung cư thương mại là lựa chọn phổ biến của người đi làm và gia đình trẻ ở các thành phố lớn. Bạn thuê của một chủ căn hộ, nhưng sống dưới nội quy của toà nhà do ban quản lý vận hành: giờ dọn nhà, đăng ký người ở, thẻ thang máy, gửi xe theo tháng, quy định vật nuôi. Phí quản lý thường do chủ căn hộ hoặc người thuê trả tuỳ thoả thuận, nên ghi rõ trong hợp đồng.
Căn hộ dịch vụ là căn hộ có đồ đạc đầy đủ, có người dọn phòng định kỳ, đôi khi kèm giặt là và internet trong tiền thuê. Loại này hợp với người mới đến chưa có tài khoản ngân hàng, chưa đăng ký được điện nước, hoặc chỉ ở vài tháng. Điểm cần đọc kỹ là danh sách cái gì đã gồm trong giá, phí phát sinh khi dùng điện vượt mức và điều kiện trả phòng sớm.
Một điểm hay bị bỏ qua: căn hộ chung cư cho thuê phải là căn đã đủ điều kiện đưa vào sử dụng. Chung cư đang tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư, hoặc chưa được nghiệm thu phòng cháy, có thể gặp cảnh cắt điện, khoá thang máy, đổi cách thu phí bất ngờ. Đọc nhóm cư dân của toà nhà trên mạng xã hội vài ngày trước khi ký là cách rẻ nhất để biết toà đó đang yên hay đang có chuyện.
Phòng trọ và chung cư mini: xem an toàn cháy nổ trước, giá sau
Phòng trọ và chung cư mini là nơi ở của hàng triệu sinh viên, công nhân và người đi làm trẻ. Chung cư mini thường là nhà nhiều tầng trên mảnh đất nhỏ, chia thành nhiều phòng khép kín, một cầu thang bộ, đôi khi một thang máy nhỏ. Vụ cháy chung cư mini ở phường Khương Đình, quận Thanh Xuân cũ của Hà Nội tháng 9 năm 2023 làm 56 người chết đã khiến nhiều địa phương rà soát lại loại nhà này, nhưng người thuê vẫn phải tự xem.
Khi đi xem, đếm lối thoát: có cầu thang thứ hai, thang thoát hiểm ngoài nhà hay lối lên mái không. Xem tầng trệt có phải chỗ để hàng chục xe máy đang sạc điện không, vì đám cháy ở loại nhà này thường bắt đầu từ khu để xe và khói bốc thẳng lên cầu thang duy nhất. Xem có bình chữa cháy, chuông báo cháy và cửa sổ phòng có bị khung sắt hàn chết hay không. Nếu khung sắt không mở được từ bên trong, hỏi chủ nhà có làm ô cửa mở được không.
Ngoài cháy nổ, phòng trọ còn khác nhau ở giờ đóng cổng, chủ có ở cùng không, có cho nấu ăn trong phòng không, giặt phơi ở đâu. Không có câu trả lời đúng, chỉ có câu hợp hay không hợp với nếp của bạn. Ghi các câu trả lời này vào hợp đồng hoặc ít nhất vào tin nhắn với chủ nhà để có chứng cứ về sau.
Chọn khu trước, chọn căn sau
Người mới đến hay mắc một lỗi: mê một căn đẹp rồi mới nhận ra mỗi ngày mất cả tiếng đồng hồ trên đường. Ở các đô thị lớn của Việt Nam, giờ cao điểm sáng và chiều có thể làm quãng đường vài cây số kéo dài gấp ba, nhất là qua cầu hoặc qua các nút giao lớn. Vì vậy hãy chốt khu trước: trong bán kính nào quanh chỗ làm, trường của con, hoặc gần tuyến metro, tuyến xe buýt bạn sẽ dùng.
Mỗi khu có một nếp riêng. Khu trung tâm cũ sôi động, nhiều quán xá, nhà ống san sát, hẻm nhỏ. Khu đô thị mới rộng rãi, nhiều chung cư, cây xanh, nhưng có thể vắng hàng quán vỉa hè và phải đi xe mới tới chợ. Khu có nhiều người nước ngoài thuận tiện về dịch vụ, trường quốc tế, nhà hàng, nhưng mặt bằng giá cao hơn và ít cảm giác đời sống Việt thường ngày. Khu ven đô yên, rẻ hơn, nhưng xa và dễ ngập hơn ở những nơi nền thấp.
Không có khu tốt nhất cho mọi người. Một gia đình có con nhỏ có thể ưu tiên trường và công viên, người độc thân ưu tiên quán xá và đường đi làm, người làm việc tại nhà ưu tiên sự yên tĩnh và internet ổn định. Viết ra ba ưu tiên trước khi đi xem nhà giúp bạn không bị một căn đẹp làm quên những thứ quan trọng hơn.
Người nước ngoài và Việt kiều thuê nhà cần thêm gì
Giấy tờ để ký hợp đồng. Người nước ngoài thường dùng hộ chiếu còn hạn và thị thực hoặc thẻ tạm trú. Việt kiều có thể dùng hộ chiếu nước ngoài hoặc hộ chiếu Việt Nam tuỳ giấy tờ đang có. Chủ nhà có trách nhiệm khai báo tạm trú cho người nước ngoài ở nhà mình, việc này trình bày kỹ ở danh mục giấy tờ dùng hằng ngày.
Chủ nhà quen hay không quen cho người nước ngoài thuê. Ở các khu nhiều người nước ngoài, chủ nhà đã quen với việc khai báo, hợp đồng song ngữ và chuyển tiền. Ở khu ít người nước ngoài, chủ nhà có thể ngại vì sợ thủ tục. Đó không hẳn là kỳ thị, chỉ là chưa quen; một người bạn Việt hay đồng nghiệp đi cùng khi xem nhà giúp mọi chuyện trơn hơn nhiều.
Trả tiền thuê bằng gì. Thanh toán tiền thuê ở Việt Nam bằng đồng Việt Nam; hợp đồng ghi giá bằng ngoại tệ và trả bằng ngoại tệ giữa hai cá nhân là điều nên tránh vì không đúng quy định quản lý ngoại hối. Chuyển khoản có nội dung rõ ràng tốt hơn đưa tiền mặt, vì chính dòng chuyển khoản là biên lai.
Môi giới. Phần lớn môi giới nhà cho thuê ở Việt Nam nhận phí từ chủ nhà. Nếu môi giới đòi phí từ phía người thuê, hỏi rõ từ đầu và yêu cầu ghi lại, đừng để tới lúc ký mới nghe.
Lịch xem nhà một ngày cho người mới đến
Một ngày xem nhà hợp lý thường gồm ba đến năm căn. Xem nhiều hơn dễ rối, xem ít hơn không có gì để so. Trình tự sau giúp bạn không quên những thứ chỉ thấy được ở hiện trường.
- Hẹn xem lúc trời còn sáng để thấy ánh sáng tự nhiên và vết ẩm trên tường; nếu được, quay lại căn mình thích vào buổi tối để nghe tiếng ồn.
- Đi thử quãng đường từ nhà tới nơi làm việc hoặc trường của con vào giờ cao điểm, không tin vào khoảng cách trên bản đồ.
- Mở mọi vòi nước, xả bồn cầu, bật bình nóng lạnh, máy lạnh, đèn và ổ điện; chụp ảnh đồng hồ điện, đồng hồ nước.
- Hỏi chủ nhà ba câu: điện nước tính thế nào, ai trả phí quản lý hoặc phí rác, và trước đây người thuê rời đi vì sao.
- Đi một vòng quanh khu: chợ, cửa hàng tiện lợi, nhà thuốc, chỗ gửi xe, đường có ngập khi mưa lớn không — hỏi người bán hàng đầu hẻm là nhanh nhất.
- Chưa đặt cọc ngay tại chỗ dù bị giục "nhiều người hỏi lắm"; về đọc lại ảnh và tin nhắn, so sánh, rồi mới quyết.
Câu hỏi thường gặp
Người nước ngoài có được thuê nhà ở bất kỳ đâu ở Việt Nam không?
Về nguyên tắc người nước ngoài có thể thuê nhà ở để ở, miễn chủ nhà thực hiện khai báo tạm trú theo quy định. Một số khu vực có yếu tố quốc phòng, an ninh có thể có hạn chế riêng. Thực tế, trở ngại thường gặp hơn là chủ nhà chưa quen thủ tục, nên đi cùng người Việt quen biết sẽ dễ hơn.
Nên thuê căn hộ dịch vụ bao lâu trước khi chuyển sang nhà thường?
Nhiều người chọn ở căn hộ dịch vụ một đến ba tháng đầu để làm quen thành phố, mở tài khoản ngân hàng, có số điện thoại chính chủ và tìm hiểu các khu. Sau đó mới thuê dài hạn nhà nguyên căn hoặc căn hộ thường. Cách này đắt hơn trong vài tháng đầu nhưng tránh ký hợp đồng một năm ở khu không hợp.
Nhà trong hẻm nhỏ có bất tiện gì so với nhà mặt đường?
Nhà trong hẻm yên tĩnh và mát hơn, nhưng xe ô tô, xe cứu hoả có khi không vào tới nơi, giao hàng cồng kềnh khó hơn, và mùa mưa một số hẻm trũng bị ngập. Nhà mặt đường thuận đi lại và buôn bán nhưng ồn, bụi và nóng hơn. Người có trẻ nhỏ thường thích hẻm rộng, thông, gần đường lớn.
Có nên thuê nhà qua tin đăng trên mạng xã hội không?
Có thể, vì phần lớn nhà cho thuê hiện được đăng trên mạng xã hội và các trang rao vặt. Điều cần nhớ là không chuyển tiền giữ chỗ trước khi tận mắt xem nhà và gặp người có quyền cho thuê. Chiêu đăng ảnh nhà đẹp giá thấp rồi đòi cọc online để giữ chỗ là kiểu lừa đảo gặp khá thường xuyên.
Thuê nhà có đồ đạc hay nhà trống thì lợi hơn?
Nhà có đồ đạc hợp với người ở dưới một hai năm vì không phải mua rồi bán lại. Nhà trống thường cho thuê với giá thấp hơn và hợp đồng dài hơn, hợp với gia đình định ở lâu. Với nhà có đồ, phải có biên bản liệt kê từng món và tình trạng của nó, nếu không lúc trả nhà rất dễ tranh cãi.
Làm sao biết khu định thuê có bị ngập mùa mưa không?
Cách chắc nhất là hỏi người bán hàng, xe ôm hoặc bảo vệ ở khu đó, vì họ trải qua từng trận mưa. Nhìn chân tường nhà xung quanh có vệt nước, bậc cửa nhà dân có xây cao bất thường hay không cũng là dấu hiệu. Có thể quay lại xem sau một trận mưa lớn nếu đang vào mùa mưa.